Pocos días después del 3 de enero de 2026, una fantasía sedujo a algunos propietarios de inmuebles en venta en Venezuela: seguros de que vendrían cambios radicales en la política y la economía del país, comenzaron a elevar sus precios en más de 50% y hasta a duplicarlos.
Esta ha sido uno de los hitos que han movido este año el mercado de compraventa y el de alquileres, un negocio que estaba estancado y que otra vez da señales de vida.
Ha habido tres reacomodos, identifican corredores consultados: el inmediato después de la prisión de Nicolás Maduro, el de la llegada de las empresas petroleras, y después los dos terremotos del 24 de julio de 2026.
Además, todavía está por verse el impacto de la Ley Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda, recién publicada en la Gaceta Oficial con fecha 7 de agosto de 2026.
Ese impacto en los nuevos alquileres va a depender del efecto concreto de la nueva ley y de que haya organismos «que ejecuten lo que haya que ejecutar que contemple la ley de manera efectiva y oportuna», señala una corredora.
Esos desajustes del mercado hicieron que muchos de los propietarios subieran los precios, especialmente en el mercado de compraventa, muchas veces de manera desproporcionada.
«Precios que no se sustentan sin ninguna mejora concreta. Siguen faltando los servicios, las calles siguen estando como están, no hay seguridad jurídica, no hay programas de créditos hipotecarios», observa esta corredora que prefiere reservar su nombre para no afectar negociaciones en curso.
Los terremotos que destruyeron o dañaron miles de viviendas trastornaron la relación de oferta y demanda, y desplazaron las preferencias de los compradores, especialmente en el municipio Chacao.
También, y con más fuerza, en el estado La Guaira y sus alrededores, porque además de zonas turísticas, son una gran ciudad dormitorio a 40 kilómetros del centro de Caracas.
Nueva Ley de Arrendamiento busca activar la oferta
Promovida y aprobada en medio de la emergencia por los terremotos, esta Ley del Arrendamiento establece nuevas condiciones, permite cobrar en divisas y consagra mecanismos legales para que el arrendatario recupere el pleno uso y disfrute de su propiedad en vez de perderla en manos de inquilinos inescrupulosos.
Fuentes oficiales esperan que la ley estimule la salida al mercado de buena parte de unas 200.000 casas y apartamentos que permanecen cerrados.
«La promulgación de la ley da mayor confianza, da mayor expectativa de voluntades para que las personas puedan hacer el negocio», señala Fernando Di Gerónimo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana, en entrevista con El Nacional.
Algunos dueños de inmuebles que viven en el exterior y mantienen cerradas sus propiedades, también consideran alquilarlos porque tienen que pagar condominios o arreglos.
Aprecia que ya desde antes de la nueva ley la tendencia indicaba que irá aumentando el número de alquileres disponibles. Ahora hay la sensación de que se van a hacer negocios de forma expedita de aquí a los próximos cuatro meses, acota.
«Además, es necesario, porque hay muchas familias que son damnificadas del estado La Guaira o de Caracas, que necesitan alquilar un inmueble de inmediato. Esa promulgación de la ley es justamente para eso, para darle celeridad y confianza a las personas que tenían este inmueble cerrado», señala.
«Con la promulgación de la ley se respeta adicionalmente un poco la propiedad privada y creo que vamos a llegar a una forma serena de hacer nuevos negocios y de la forma más útil posible», agrega Di Gerónimo.
¿Qué consagra la nueva Ley del Arrendamiento?
El economista y asesor inmobiliario Carlos Torrealba señala que la nueva Ley del Arrendamiento da mayor seguridad jurídica, aunque se limita a los nuevos contratos suscritos a partir de su publicación.
Los contratos previos siguen vigentes, con sus condiciones y relaciones arrendaticias. Inclusive los juicios en curso antes de esta legislación mantendrán sus condiciones y continuarán rigiéndose bajo el amparo de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario de 2011.
Torrealba dice que uno de los avances más notables de este régimen especial es el reconocimiento de la realidad cambiaria del país, y el rescate de la autonomía de la voluntad de las partes, al establecer cánones en divisas.
El monto de ese alquiler se definirá por libre estipulación de común acuerdo entre el arrendador y el inquilino. En caso de ser en bolívares, se pagará a la tasa indexada del Banco Central de Venezuela (BCV).
«La ley busca un esquema ‘ganar-ganar’ mediante la delimitación precisa de quién asume cada gasto dentro de la relación contractual», escribe el economista. Observa que los gastos de condominio, tanto ordinarios como extraordinarios, permanecen por principio a cargo del propietario, mientras el inquilino asume la totalidad de los gastos por servicios públicos.
También se establece un tope de hasta tres meses de alquiler para los depósitos de garantía o pólizas de seguro para responder por daños. En cuanto a las reparaciones, las obras mayores (superiores a 30% del canon mensual) corresponden al arrendador, mientras que las menores corren por cuenta del inquilino.
Flexibilización para negociar
Por su parte, Di Gerónimo aprecia una flexibilización de posiciones al momento de negociar sobre la mesa las ofertas y condiciones. Entre ellas el acostumbrado pago de un año por adelantado, los meses de reserva y depósito. La Cámara Inmobiliaria Metropolitana y la Cámara Inmobiliaria de Venezuela a través de sus asesores están apoyando y ayudando en estas intermediaciones, según el caso, dice.
El mercado inmobiliario había repuntado discretamente, y especialmente a partir de mayo, cuando se supo que las empresas petroleras iban a comenzar a funcionar, señala una corredora.
Las primeras fueron empresas petroleras acostumbradas a operar en países en conflicto, como los africanos, y buscaban oficinas y alojamientos para sus directivos.
«Fue una búsqueda tibia, porque faltaban los grandes jugadores del sector del petróleo que sentían que no tenían todavía las garantías suficientes para incorporarse de lleno en el mercado y hacer la inversión, no solo técnica sino de recursos humanos», señala.
En el sector diplomático, comenzaron a venir funcionarios de embajadas que habían abandonado completamente el país hace unos años.
Después de la tragedia hubo funcionarios de agencias de ayuda humanitaria que necesitaban alojamiento.
También se vio un movimiento importante de personas con capacidad adquisitiva que quedaron damnificadas y pudieron mudarse a apartamentos amoblados.
En el lado comercial, a comienzos de año también hubo un «corto coqueteo» de fondos de inversión buscando oportunidades en inmuebles industriales, ofreciendo la mitad del valor de esos bienes.
Para Di Gerónimo lo que ocurrió con los precios a principios de año «fue una fantasía por parte de los propietarios que tuvieron la ilusión de poder duplicar el precio».
«Pero una vez que se estrellaron con la realidad de que no lo vendían en dos años, o en un año o en ocho meses no hacían ningún tipo de negociación, se vieron obligados a bajar el precio. Porque, ¿quién marca la tendencia? La marca del mercado. Si tú pones el mercado y nadie te lo compra, quiere decir que tu precio no es justo», señala.
Di Gerónimo aprecia que habrá un impacto positivo por la sensación, la posibilidad, de que los compradores puedan volver a obtener créditos hipotecarios.
De hecho, ya el Estado los está facilitando para que personas damnificadas puedan adquirir inmuebles de 70.000 dólares y está dando un 80% de financiamiento. El otro 20% lo paga el comprador a 25 o a 30 años dependiendo del caso.
Para los inmuebles que valen hasta de 100.000 dólares, el Estado está dando un financiamiento de 50% y el otro 50% lo paga el comprador en 25 o 30 años.
Estas medidas sólo son para quienes perdieron sus casas y cumplen con una gran cantidad de requisitos, recalca.
«Entonces, ya los créditos hipotecarios están comenzando a funcionar, a rodar. No son todos los que se esperan, pero por lo menos estamos arrancando con algunos inmuebles», dice al presagiar un «efecto dominó» que podría abrirse en el futuro a otros compradores.
Entre los cambios en el mercado, aprecia que hay menor interés por los pisos altos de los edificios, mientras que las casas «que estaban adormecidas y nadie las compraba» ahora se están empezando a comercializar.
«Definitivamente los terremotos dieron un vuelco a la situación», dice Di Gerónimo.
El cobro desmedido en los registros
Al momento de cerrar negocios de compraventa, las personas suelen tropezar con una práctica ilegal en los registros, donde de manera arbitraria les cobran tasas y comisiones desmedidas y sin ninguna base legal, según reiteradas denuncias no siempre atendidas.
Di Gerónimo apunta que se debe combatir esa práctica, pues lo que corresponde a los registros es cobrar solo 2% del precio del bien que se está tasando.
«Ese monto tiene que ser el 2%. No puede ser ni 15%, ni 20%, ni 25%. A veces muchísimas personas firman documentos privados porque no quieren pasar por el registro donde hay una obligación de pagar un sobreprecio», señala.
Mientras hay registros que «se están portando muy seriamente» y dan los datos y los gastos correctos, hay otros «que definitivamente ponen el precio que quieran y tasan más caros los valores de los inmuebles, inclusive al doble de lo que la persona lo compró», con el fin de elevar sus comisiones.
Muchas personas deciden hacer las negociaciones en forma privada.
«¿Pero qué pasa? En forma privada es muy peligrosa porque la propiedad no está a tu nombre. Y lo único que revela que está a tu nombre es cuando está firmada en un registro inmobiliario correspondiente de la zona», advierte.
«Eso sí está pasando. Más, como tienes esa extorsión, también tú puedes tomar cartas en el asunto», dice al recomendar acudir con un escrito ante el Servicio Autónomo de Registros y Notarías (Saren), para pedir una supervisión y revisar esa tasación.
El organismo tiene tres días para responder y en 90% de los casos las respuestas han sido positivas, dice al abogar por la necesidad de que las personas defiendan sus derechos en vez de ceder ante cobros irregulares por la prisa de firmar para irse del país. (EN)
